Alquileres y desalojos: qué cambiaría con la Ley de Propiedad Privada

La Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada podría cambiar varios aspectos vinculados con los alquileres, los desalojos y otros trámites inmobiliarios si finalmente es aprobada por la Cámara de Diputados.

El proyecto ya obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá continuar su tratamiento en la Cámara baja.

Uno de los puntos que más interés genera entre propietarios e inquilinos es cómo cambiarían los tiempos para recuperar una propiedad ante un incumplimiento contractual.

Los 10 días por falta de pago se mantienen

Durante el tratamiento del proyecto se modificó uno de los artículos más discutidos.

La propuesta original reducía de 10 a 3 días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda antes de iniciar una demanda de desalojo. Ese cambio finalmente fue eliminado.

Por lo tanto, en los alquileres de vivienda, el artículo 1222 del Código Civil y Comercial seguiría estableciendo un plazo de 10 días corridos para que el inquilino pueda regularizar la deuda.

En el caso de locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos, el plazo puede quedar fijado según lo que acuerden las partes en el contrato.

Qué cambia en los desalojos

La reforma busca que determinados procesos de restitución de inmuebles sean más rápidos. En algunos casos, un juez podría ordenar la devolución de la propiedad antes de que termine todo el juicio, siempre que el propietario acredite documentalmente su derecho.

Esto podría aplicarse, por ejemplo, en situaciones de intrusión o tenencia precaria.

El proyecto también incorpora la posibilidad de utilizar notificaciones electrónicas, como un correo electrónico establecido previamente en el contrato.

Qué pasa con las usurpaciones

Uno de los puntos que genera confusión es la diferencia entre una usurpación y un conflicto derivado de un alquiler. La reforma no modifica el delito de usurpación.

Esos casos seguirían bajo las normas del Código Penal, mientras que los cambios se concentran en procedimientos civiles vinculados con locatarios, sublocatarios, ocupantes precarios e intrusos.

Además, como el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación tiene aplicación directa en la Ciudad de Buenos Aires, cada provincia deberá analizar cómo adapta su propia normativa procesal.

Qué dicen los propietarios

Desde sectores vinculados con propietarios sostienen que procesos judiciales más simples y rápidos podrían reducir algunos de los requisitos que actualmente exigen los dueños al momento de alquilar.

La postura es que una mayor agilidad judicial podría dar más previsibilidad a quienes ponen una vivienda en alquiler y, al mismo tiempo, facilitar el acceso para inquilinos que cumplen con sus obligaciones.

Qué cuestionan los inquilinos

Desde organizaciones de inquilinos rechazan la reforma y advierten que podría profundizar la conflictividad habitacional. Uno de los principales cuestionamientos es que varios artículos apuntan a acelerar los desalojos y podrían reducir los márgenes de defensa para quienes atraviesan atrasos temporales.

También recomiendan que quienes estén por firmar un contrato busquen asesoramiento y revisen cuidadosamente cada una de las obligaciones asumidas.

Entrega de llaves y personas vulnerables

El proyecto contempla además que el propietario no pueda negarse a recibir las llaves al finalizar un alquiler. Eso no impediría que posteriormente reclame deudas pendientes por otras vías.

También establece que, antes de concretar un desalojo cuando haya menores de edad u otras personas en situación de vulnerabilidad, deberán intervenir los organismos correspondientes para buscar una solución habitacional transitoria.

Cambios en las expropiaciones

La iniciativa también modifica el régimen de expropiaciones. La declaración de utilidad pública debería estar justificada de manera específica y restrictiva.

Además, el lucro cesante podría integrar la indemnización, aunque con un límite del 30%. El Estado tampoco podría transferir el dominio de un inmueble sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.

Escrituras y registros digitales

Otro de los puntos de la reforma habilita la presentación de documentación digital ante los Registros de la Propiedad Inmueble.

La intención es agilizar trámites y avanzar hacia la digitalización de determinados procedimientos inmobiliarios.

Cambios en la Ley Pierri

El proyecto también actualiza la denominada Ley Pierri, vinculada con la regularización dominial.

La reforma ampliaría las posibilidades de obtener la titularidad para personas que puedan acreditar la posesión pública de una vivienda única durante al menos 10 años.

Los principales cambios, punto por punto

• Desalojos más rápidos: algunos procesos podrían tramitar por una vía más ágil.
• Usurpaciones sin cambios: seguirían siendo investigadas bajo el Código Penal.
• Diez días por falta de pago: el plazo se mantiene para alquileres destinados a vivienda.
• Restitución anticipada: podría ordenarse en casos de intrusión o tenencia precaria.
• Notificaciones electrónicas: podrían enviarse al correo fijado en el contrato.
• Entrega de llaves: el propietario no podría negarse a recibirlas.
• Protección de personas vulnerables: deberán intervenir organismos antes de determinados desalojos.
• Expropiaciones: habrá nuevas exigencias y cambios en las indemnizaciones.
• Documentación digital: se habilitará en registros inmobiliarios.
• Regularización dominial: se modificará la Ley Pierri.